房地产开发增速和中国10年期国债利率的相关分析
薛冬娴

众所周知，房地产作为我国的支柱性产业，对国民经济的贡献起到不可或缺的作用，据统计，从事我国房地产相关工作人员占全国就业人数的比例约70%。而同时，中债也是反应国民经济景气程度的重要指标之一，并且债券对于经济运行的景气程度反映灵敏。所以下文对房地产的开发增速与中国十年期国债利率做相关分析。

首先对于房地产开发增速，需要合理的指标来进行衡量。一般而言，房地产开发周期一般表现为：销售回暖，房企资金回款伴随库存下降，供应主体现金流恢复后投资意愿回升，拿地转向积极，随后工地竣工，实现复苏。

那么在这一房地产开发周期链条上就主要涉及了以下五个主要指标：商品房销售面积、房地产开发投资完成额、土地成交面积、新开工面积、竣工面积。在这五个主要指标中，对经济起主要推手的房产的销售和房产的开发投资。从图中可以看到自1999年有数据以来房地产一直处于增长阶段，除了2010年和2021年2月有明显的下滑。

考虑到部分房地产企业不提供月度统计数据，所以每年12月的数据都明显高于其他月份，所以采用年度数据进行更进一步的分析。

从图形中可以看出如下现象：

（1）国债收益率作为各类资产定价的锚，从整体上看10年期国债收益率在2018年-2020年有明显下行趋势，收益率下行对应国民经济状况的变差，但是房地产市场却没有明显转差.

（2）19年房市继续上行，国债收益率也同样触底回升。

（3）直到2022年房地产市场才出现明显下行，而国债收益率是20年年底21年年初就开始走弱。

二者的相关性是44%。房市与国债收益率存在一定的正向关系，但是经济的下行并不一定能够带动房市下行，只是房市的下行往往发生在经济的下行时期。