美国房屋空置率和CPI的相关分析
薛冬娴

                                                                                           

美国房屋空置率是一个国家经济的重要数据，美国普查局每个季度公布的房屋空置率，采取抽样调查统计了全美75个大中城市中的72000个住房单元中的出租房和自住房空置率。

对于美国的CPI，分为总体和核心CPI两个大类，其中的主要区别是总体CPI包含较为波动的能源和食品价格，而核心CPI一般而言更加反映经济体中较为根本的通胀压力，因而更加受到关注。所以从图中也可以看出总体CPI的波动幅度明显高于核心CPI，核心CPI对经济情况的反映更为稳定。
 

所以下文针对美国住房空置率和核心CPI。自有数据以来（1956），大体的表现为美国房屋空置率与美国核心CPI呈现反比关系，这也比较符合现实情况，因为经济较为乐观时CPI同比增长，住房空置率下降。反之亦然。

但是因为在漫长的时间中，美国核心CPI的权重经历过不断调整。比如1974年的CPI极高，是因为在CPI中占比高达33%的食品、服装价格上涨了8-12%，而现在这些项目只占CPI的14%。1980年CPI涨幅中有13-14%是由高抵押贷款利率推动的，如今CPI已不再考虑这一因素。

所以继续把研究的关注点聚焦于2010年以后的情况。下图为美国房屋空置率和美国核心CPI同比的关系图以及二者滚动三年相关性情况。

二者从2010年至今的相关性是-45%，但是从滚动三年的相关性图可以看出二者的负相关关系中短期反而并不明显，反而呈现出周期性规律。包括下图滚动五年的相关性也同样如此。

探究其原因：

2012.9-2019.12核心CPI震荡上行，住房空置率震荡下行。只是因为在二者在运动的过程是曲折前进的，所以减弱了负相关关系。

2012.3-2012.12、2019.12-2021.3二者同方向下行。2012年美国经济得到了较好的复苏，所以住房空置率和CPI同步下行。而2020年受疫情影响。